双台风先后来袭，肇庆仿佛一夜入秋！
趁着某个阳光明媚的日子，楼市君探访了城西睦岗板块两项目——光大·江山帝景和天峰·誉珑轩。
前者为占地超21万平的大型社区，在售89-108平2+1房、3+1房，后者占地不足4万平，体量较小，主打约97平小三房。价格方面，两者相差不大，毛坯单价约6600-7000元/平。项目规划总占地21.89万平，拟建24栋高层住宅、底商、12班幼儿园等，整体呈点状布局。目前，该盘主推2栋，位于小区东北角，是距离西江最远的楼栋，总高24层，两梯四户，面积包括89-96平2+1房、109平3+1房，预计明年12月交楼。价格方面，客户可享受开盘95折+准时签约98折，整体毛坯均价6600元/平。销售称，楼栋采用“橄榄型”定价方式，中高楼层最贵。楼市君以19层109平单边户计算，毛坯6918元/平，总价约76万。而同一户型的22层单位，单价6764元/平，总价减少约1.7万，约74万。此外，4栋仍有96平2+1房余货在售，高30层，两梯四户。从位置上看，该楼栋较2栋更靠近小区中心园林，因此单价略高，毛坯均价约7000元/平。
再来，看看户型。
89平2+1房2厅1卫，常规竖厅设计，餐客厅开间3.7米，阳台进深约1.8米，面积约6.7平，较宽敞。
109平3+1房2厅2卫，是双阳台设计，该户型四开间朝南，通透性不错，南望龟顶山，北望小区园林。
实地板房
该户型玄关一侧是由阳台和杂物间组成的多功能房，总面积近9平，适合改成书房。
餐客厅方面，客厅开间约3.8米，出北向主阳台，而餐厅开间仅2.7米，放下饭桌后，走动空间所剩无几。
异地板房
96平2+1房2厅2卫，同样为竖厅设计，该户型可以做到三开间朝南，可望龟顶山森林公园。
据悉，该盘所属地块，原为端州区睦岗街龙塘股份合作经济社用地，权利性质为国有划拨商住地。2018年10月，该地块由天峰置业旗下子公司——肇庆市恒昇置业有限公司竞得，成交总价3510万，楼面价为2014元/平，村企合作开发。（注：已除30平配建，不计建安成本。）
按照地块《合作开发协议》，小区建成后，物业将按比例分配。其中，首层商铺双方各占总建面的50%，二至七层物业，龙塘村占总建面30%，恒昇置业占70%。而八层以上物业，龙塘村占总建面20%，恒昇置业占80%。
截至目前，该公司在端州布局五大项目，分别为天峰·誉珑轩（城西）、圣地名轩（城西）、嘉馨苑（城西）、尚德苑（北岭）、恒悦·天峰（城东）。回归天峰·誉珑轩项目基本面。
销售称，该盘总占地约3.8万平，拟建7栋住宅，目前在售一期1栋（含2个单元），占地约9579平，总高21层，面积为97平三房，以10层以上单位居多。
价格方面，客户交5000元抵3万，加上96折+98折+98折，毛坯单价为6700-6800元/平。
楼市君以2单元同一楼层段计算，19层南向单位，单价约6808元/平，总价约66.6万；而北向双阳台单位，单价约6700元/平，总价约65.1万。
从朝向上看，南向户型较北向贵约100元/平，总价相差1.5万左右。
值得一提的是，上述价格未计算5000元优惠抵扣费用，若加上，单价预计增加52元/平。
此外，楼盘近日推出5套特价一口价单位，主要为天地层，总价最低53万可入手一套三房，按首付三成计算，16万就可以上车。
在踩盘过程中，楼市君遇到几位龙塘村村民前来看房，销售表示：“村民卖地分了钱，他们觉得价钱和地段ok，一般会买回这里。”
最后，来看看户型。
1栋2个单元的户型布局、面积基本一致，不过1单元靠近大鼎路与龙塘路交汇处，预计存在车辆噪音影响，而2单元北向望花园单位，相对安静。
其中，西南向单位竖厅设计，餐客厅等宽，开间约4米，主阳台临近大鼎路，望对面光大·江与城、光大·江山帝景小区。北向单位客厅开间4米，出北向主阳台，景观以厂房和村民自建房为主，面貌一般。主卧同样朝北，望顺景综合肉菜市场方向，可看到目前在建的御城广场商业体。从体量上看，龙光·江山帝景总占地超21万平，北面拟建12班幼儿园，小区设置有儿童乐园、游泳池、老人活动区等，自带配套充足。
相比之下，天峰·誉珑轩体量较小，占地不足4万平，小区规划7栋住宅，但除小区小型园林外，目前暂未见相关配套，楼下是厂房区。
从产品来看，光大项目选择较丰富，包括89-96平刚需小三房、108平紧凑四房，楼高24-30层，两梯四户。而天峰·誉珑轩户型均为约97平三房，总高20层，如果想尽量避免车辆噪音影响，选择2单元望花园单位会更好。区位方面，两项目均位于端州城西片区大鼎路两侧，龟顶山西面，周边主要以厂房、村民自建房为主，景观一般。加之，片区一直暂未有大型商业广场，较为不便，市民若想休闲购物，需要驱车10-15分钟到康乐国际广场、星湖国际广场商圈。不过，近年来，随着片区稳步发展，道路也逐步完善，御城广场商业体（在建）预计在2023年投入使用，将填补片区商业空白。
教育方面，位于光大·江山帝景北面的肇庆市大鼎学校（一实）计划于今年动工。该校总投资约25440万元，共配置60个班，其中小学36个班，初中24个班，为周边地区提供2820个学位。
楼市君现场探访发现，学校地块上部分厂房内部已清空，但未拆除，而北面的大鼎路仍处于围蔽施工状态。
医疗建设方面，9月3日，睦岗综合医院建设项目进行批前公示。该院位于端州七路南侧，距离上述两盘不足1公里，项目拟建1座6层社区卫生服务中心、1座设备用房，建成后将进一步更新完善片区医疗设施。
由此可见，目前，城西城市界面虽不如城东，但片区规划正在逐步落地，日后不失为一个不错的居住选择之处。
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